我是爱荷华州的房地产经纪人亚当·普雷托里厄斯（Adam Pretorius），自 2009 年起从业。最近我差点卷入一起空置土地诈骗案——骗子冒充业主联系经纪人，企图非法出售土地。这次经历让我彻底意识到，不论经验多丰富，谁都有可能中招。
“我以为自己不会遇到这种事”
我一直专注于住宅销售，成绩不错，也许因此有些自满。我听说过骗子的存在，但从没特别注意土地或挂牌方面的诈骗，觉得自己比同行精明，不会被耍。正是这种天真，让人放松警惕。
骗子行事有套路，聪明、耐心，而且屡试不爽。土地诈骗门槛低——无需进入房产，没有公用设施过户等繁琐环节，更容易得手。直到我经历此事，才知道这种骗局很常见。虽然让我既尴尬又损失了时间和金钱，但得知不少同行也曾受骗，心里稍微平衡了一些。
稀缺的“夹缝地块”成目标
在中西部尤其是爱荷华，土地供应紧张。农场主不愿出售，即便出售，开发手续也复杂。因此，找到一块可开发的“夹缝地块”（infill lot）非常罕见。这类地块通常位于成熟社区内，因各种原因长期闲置，价格比新开发区高。
涉案地块标价 20 万美元——虽不及一套 40-50 万美元的独栋房，但足够让骗子获利。
今年 1 月初，我接到自称业主的来电和后续邮件、短信。对方称自己曾试图出售该地块，但之前的经纪人两个月后撤牌。他说自己已搬到伊利诺伊州定居，不打算回爱荷华，希望我给出新的价格和销售策略。
我核查了 MLS（多重上市服务）记录，确实有过挂牌又撤销的情况。公共记录也显示该业主在伊利诺伊州居住，从事医疗工作，信息基本吻合。对方用的是带有业主姓名的 Outlook 邮箱，电话虽是未注册号，但对医疗从业者并不罕见。虽然有些小疑点，但当时我并未加深核查。
我按流程进行了价格评估、佣金说明、营销方案介绍，对方签署了合同。我还花了近 1000 美元做营销拍摄，将地块正式上线。
真正的业主愤怒来电
挂牌 7 小时后，我接到一通愤怒的电话——来电者才是该地块真正的业主，他说这是第三次遇到骗子冒充自己卖地。上一次发生在几个月前，他及时通知经纪人撤牌。这次他更快发现，才一天就联系了我。
事后我才知道，这块地一直是骗子反复盯上的目标，不少经纪人都接到过类似联络，虽然未能成交，但浪费了大量时间和金钱。好在真正业主的产权未受影响。
经验教训：必须多重验证
如今电子签名、线上平台和电子备案让交易流程加快，但也容易让人跳过必要的核查环节，尤其在没有面对面接触的情况下。
我现在的规定是：至少获取三种形式的身份验证，其中必须包括驾照或护照，尤其当卖方在外地、无法当面核实时。
我讲述这段经历，是希望同行不要因羞愧而隐瞒，而应互通信息、共享警示。集体经验才是对抗骗局的最好武器。
人都会犯错，没有任何经验或勤勉能让你免疫。高价物业和空置土地一样存在风险。作为一名业绩领先的经纪人，我曾以为“这种事不会发生在我身上”，结果用事实证明了自满的危险。希望大家能从我的错误中吸取教训。