来源：CNBC
要点速览
- 多数分析师预计，房贷利率将下降0.25至0.5个百分点。
- Zelman & Associates（隶属 Walker & Dunlop）的研究与证券执行副总裁 Ivy Zelman 表示：“我认为从心理层面会起到帮助作用。”
- 房屋建筑商股票在消息公布后上涨。
1月8日（周五），美国房贷利率大幅下跌。此前一天，美国总统特朗普在社交媒体上表示，他已指示抵押贷款巨头 Fannie Mae 和 Freddie Mac 购买2000亿美元的抵押贷款债券。
特朗普在 Truth Social 上发文称：“这将推动房贷利率下降、月供下降，让购房成本更可负担。”
据 Mortgage News Daily 数据，30年期固定利率抵押贷款利率当日下跌22个基点至5.99%，与2023年2月2日的低点持平，创近三年来最低水平。
为什么购买抵押贷款债券会压低房贷利率？
处于政府托管状态的房利美和房地美并不直接发放住房贷款。它们从放贷机构购买贷款，将其打包成抵押贷款支持证券（MBS）并出售给投资者，从而为放贷机构补充资金，帮助维持房贷利率的低位与稳定。
增加对MBS的购买，确实会压低房贷利率。新冠疫情初期、金融市场剧烈动荡之际，Federal Reserve 在疫情最初两个月内购买了5800亿美元的机构MBS，并在随后一年持续加码。根据达拉斯联储数据，2020年3月至2021年6月期间，美联储的机构MBS持有规模从1.4万亿美元增至2.3万亿美元。
与此同时，美联储将基准利率降至零。双重政策叠加，使30年期固定房贷利率在2021年初降至历史最低的2.75%。
2000亿美元影响有多大？
Mortgage News Daily 首席运营官 Matthew Graham 表示：“2000亿美元究竟有多重要，取决于多个因素，但MBS市场的即时反应已经说明它的分量。”他指出，即便只是宣布这一消息，利率就已开始下行。
尽管尚不清楚政策启动的速度和持续时间，但分析师普遍预计，房贷利率可能再降25至50个基点，部分观点甚至更为乐观。
UBS 分析师在报告中写道：“我们认为，2000亿美元的MBS购买可能推动房贷利率下降约10至25个基点，使当前30年期房贷名义利率降至约6.0%（当前约6.21%）。尽管这仍高于现有房贷的平均利率4.4%，也高于2022年1月的3.25%，但这一降幅或将提振新建住房需求和二手房成交。”
对购房者意味着什么？
简单来说，如果利率降至5.9%，以**National Association of Realtors** 提供的约42.5万美元的房价中位数为例，首付20%、选择30年期固定房贷，月供将减少约118美元。
这对部分人而言或许不算多，但对刚好卡在可负担边缘的首次购房者来说，差异可能至关重要。不过，他们仍需首先解决首付储蓄这一当前最大的门槛。
对开发商与市场情绪的影响
房屋建筑商股票随消息上涨，但在此之前，开发商已通过利率补贴（buydown）将购房利率压低至5%区间。他们近期更担忧的是关税推高成本以及劳动力持续短缺。即便如此，政策消息本身也可能刺激需求。
Zelman & Associates 的 Ivy Zelman 表示：“**从心理层面看，这会有帮助。**一些原本观望、甚至不知道开发商提供利率补贴的买家，可能会因此入市。”
不过她也强调，整体可负担性才是压制需求的核心问题。消费者财务压力依然较大，房价较疫情前高出近50%——而这在某种程度上正是此前大规模MBS购买、超低利率所带来的结果。
“这还不足以真正启动市场，”Zelman 说，“因为我们知道，即便在4.99%的利率下，也有人无法通过贷款资格审核。所以即便利率降到5%以下，仍需要更多配套措施。”
再融资与现有房主
利率下行也可能帮助现有房主通过再融资降低月供。过去一年里，30年期固定房贷利率已从**7.16%**的高点持续回落。根据抵押贷款银行家协会数据，在本次消息公布前，再融资申请量同比已增长133%。
通常的经验法则是：只有当利率至少下降75个基点，再融资才值得覆盖成本。若利率继续下探，将有更多近两年购房的借款人具备再融资条件。
不过，绝大多数房主的现有利率仍低于4%，短期内受益有限。