来源：Monney Wise
对许多退休人士来说，出售住房可能是离开职场后最大的一笔现金收入——尤其是那些持有房产数十年、亲历房价快速上涨的家庭。
根据哈佛大学住房研究联合中心（JCHS）基于2022年《消费者金融调查》的数据，65岁及以上房主的住房净值中位数约为25万美元。因此，卖掉自住房往往让人感觉像“中了彩票”。
然而，这笔交易也可能触发一个隐藏的医疗保险陷阱，导致你的医保保费大幅上升。如果事先没有规划，可能会白白多付数千美元的医疗支出。
以下是年长房主在决定卖房前必须了解的关键问题。
IRMAA 附加保费
Medicare体系本就复杂，而在卖房这件事上，最需要关注的是“收入相关月度调整额”（IRMAA）。
IRMAA 是一项附加费用：如果你的收入超过规定门槛，Medicare B 部分和 D 部分的保费都会上涨。
2026年的收入门槛是：
- 已婚联合报税家庭：21.8万美元
- 单身个人：10.9万美元
IRMAA 的计算基于家庭的“修正后调整总收入”（MAGI）。据AARP介绍，MAGI 通常包含资本利得，也就是说，卖房获得的净收益很可能会把你的收入推高到门槛之上。
举例来说，如果你在上世纪90年代以20万美元买入一套房，如今以80万美元卖出，这笔资本利得就足以触发 IRMAA。
根据Medicare Rights Center的数据，在最高档 IRMAA 等级下，你的月度保费可能从约 202.90 美元上涨到 689.90 美元。
如果你以为“在符合 Medicare 资格前卖房就能避开”，那也未必。Social Security Administration通常使用两年前的收入来核定当前保费，也就是说，你 2026年的 Medicare 保费，取决于你2024年的收入。
因此，只要你是在63岁之后任何时间卖房，这项附加保费都可能成为问题。
考虑到一名普通65岁美国人在整个退休期间，预计将花费约 17.25万美元的医疗相关费用，任何额外的保费或附加费，都可能对财务规划造成明显冲击。
如何避免这个陷阱
避免 IRMAA 的最佳方式之一，是合理安排卖房时间。
- 如果你未满63岁，并且计划缩小住房规模，提前出售可能有助于完全避开 IRMAA。
- 如果你已经超过63岁，选择“原地养老”（继续居住而不出售）可能更稳妥。
如果出售的是自住房，且你在过去五年中至少有两年实际居住在该房产内，则可能符合资本利得免税条件。
根据Internal Revenue Service规定：
- 单身人士可免税 25万美元
- 已婚联合报税可免税 50万美元
需要注意的是：
免税额度只适用于资本利得，而不是房屋的全部成交价。某些房屋改造费用、出售相关支出及部分过户成本，可以计入成本基础，从而降低应税收益。
例如：
如果你和配偶以20万美元购入房产，之后投入5.1万美元用于合规改造，最终以75万美元出售，那么净资本利得可能低于50万美元，从而实现免税。
当然，如果你在63岁以后出售的是高价值房产，或是一整组出租物业，IRMAA 附加费有时几乎无法避免。这种情况下，可以把它视为一次性的“过路费”——只要出售后收入在接下来的年份回落，附加费也会随之消失。
但关键在于：提前了解这个风险，才能提前规划，避免事后措手不及。