来源：华尔街日报
全球房地产巨头黑石集团正从一笔失败的养老地产投资中抽身。该公司对约9,000套美国老年住房的18亿美元押注，已让其蒙受超过6亿美元亏损，一些资产甚至以七折以上的跌幅出售。
黑石原本以“买入、修整、卖出”的惯用策略切入养老地产，认为“银发浪潮”会带来稳定需求。但养老地产运营成本极高，涉及大量员工、餐饮服务和健康照护，比传统商业地产复杂得多。疫情更让入住率骤跌，支出飙升，许多设施陷入亏损。
从2022年起，黑石陆续出售其90家养老设施中的大部分资产。有些房产以超过70%的亏损成交，例如南佛罗里达一处设施的售价比当初收购价低了75%。南卡格林维尔的一家社区入住率从80%跌至41%，最终以六折价卖出。公开记录显示，黑石持有的39处养老地产买入价共7.55亿美元，出售或签约价仅5.36亿美元，整体折损近三成。
中端市场的养老社区（月费3500至6000美元）构成黑石投资组合的主力，但这一领域受成本上升冲击最大，居民对涨价更为敏感，资产价值恢复缓慢。此外，黑石为收购借入的12亿美元多为浮动利率贷款，利率飙升进一步挤压现金流，部分贷款进入“特殊管理阶段”，显示违约风险上升。
疫情期间，黑石旗下多家社区因护理不足、卫生问题和安全疏忽被监管机构点名，有些甚至获得最低等级的一星评价。虽然黑石投入1亿美元用于翻新和升级，但运营质量仍不稳，而真正负责服务的第三方运营商也难以抵挡劳动力短缺与成本压力。
尽管行业在今年出现回暖迹象，婴儿潮一代的需求也将逐步释放，但对黑石来说这来得太晚。其大部分设施在市场复苏前已被迫折价出售。
这一系列交易为黑石留下了一个沉重教训：养老地产不是传统意义上的房地产投资，而是一门对运营、资金和监管都极为挑剔的生意。“你买的不是房子，而是一个结合酒店、餐厅和小型医疗诊所的复杂体系。”业内人士这样形容。
黑石未来或许仍会重返该领域，但这场失败押注已清楚揭示：养老地产，绝非轻松躺赚的摇钱树。