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从2026年开始，在北卡罗来纳州买房，有一个对普通购房者和房产经纪人都非常重要、但很多人还没意识到的变化——
👉 买方经纪人的佣金，正式可以写进购房合同里了。
这一变化，来自北卡州刚刚生效的 参议院第690号法案（SB 690）。
看似只是“合同怎么写”的小调整，实际上是一项真正影响普通人买房体验的规则变化，可能改变买房谈判方式、经纪人角色定位，甚至影响房价博弈结构。
一、以前为什么“不能写”？
在过去很长一段时间里，北卡买房有一个“潜规则”：
- 卖房时，卖家支付中介佣金；
- 这笔佣金再由卖方经纪人与买方经纪人分成；
- 买方经纪人的报酬，通常不直接写进购房合同，而是通过MLS系统或经纪人之间的合作约定来实现。
哪怕买方和自己的经纪人私下有协议，在官方、预印制的购房合同里，通常是不能直接写“买方经纪人拿多少钱”的。
这导致一个现实问题：很多买家并不真正清楚——自己的经纪人到底是“谁在付钱、怎么付钱”。
二、SB 690 改了什么？
现在，北卡法律明确允许——买方经纪人的佣金或补偿方式，可以直接写进购房合同。
而且是写进正式、预印制、受监管的购房合同，不是“私下小协议”。
这意味着：
- 佣金可以成为合同条款的一部分；
- 可以在报价阶段就谈清楚；
- 也可以作为交易条件，与房价、维修、让步一起谈。
三、这对买房人意味着什么？
1️⃣ 透明度更高了
过去很多买家以为：“买方经纪是免费帮我服务的。”
其实并不是“免费”，而是钱从卖家那边绕了一圈。
现在，佣金可以写进合同，买家能更清楚地看到：
- 经纪人是否收佣；
- 收多少；
- 由谁承担（卖家？买家？还是通过价格体现？）。
2️⃣ 买房谈判方式会变
未来的买房报价，很可能变成这样：
- 房价是多少
- 卖家是否同意支付买方经纪佣金
- 如果不支付，是否体现在房价或其他让步上
👉 经纪佣金，开始像“成交条件”一样，被摆上谈判桌。
3️⃣ 对“预算紧张的买家”是把双刃剑
好处是：
- 可以更灵活地谈判结构；
- 有机会把经纪佣金“打包”进交易条件里。
但需要注意的是：
- 如果卖家不愿支付买方经纪佣金，
- 买家可能需要自行承担这部分成本，
- 或在房价、首付结构中作出取舍。
四、这对房产经纪人意味着什么？
这项变化，对经纪行业的影响非常大。
1️⃣ 经纪人角色更“专业化”
以后，买方经纪人要更清楚地向客户解释：
- 我的服务包含什么
- 我的佣金是多少
- 为什么值得这个价格
👉 “默认拿分成”的时代，正在走向“价值说明”时代。
2️⃣ 服务和佣金将更直接挂钩
客户可能会问得更直接：
- “你能帮我谈下多少价？”
- “你的服务和别的经纪有什么不同？”
这会促使行业优胜劣汰，对认真做服务的经纪人是好事。
五、会不会推高房价？
这是很多人关心的问题。
短期来看：
- 房价不会因为“合同写法改变”而立刻上涨或下跌；
长期来看：
- 佣金更透明，
- 谈判更市场化，
- 反而可能压缩一些不合理的交易成本。
换句话说：钱不会凭空多或少，只是“怎么谈、怎么写”更清楚了。
六、这个法律的其他要点
除了佣金写入合同这一最受关注的变化，SB 690 还同时对北卡房地产和相关商业法律作出多项调整。
1）在房地产评估领域，该法案为住宅评估师新增了一条“替代路径”。未来，申请住宅类注册评估师的人，可以通过完成州和国家认可的专业培训项目，并提交一定数量、符合规范的评估报告，来满足经验要求，而不再完全依赖传统的“师徒制”实习模式。这一安排被视为缓解行业人手不足的尝试，但同时也设有严格审查，并具有阶段性试行性质。
2）在房东与租客关系方面，法案进一步明确了房东在驱逐诉讼中可以向租客追讨的实际费用范围。尤其是在租客被法院认定为恶意或拖延上诉、且房东最终胜诉的情况下，房东有可能获得全部合理律师费的赔偿。这一规定，旨在减少利用程序拖延的行为，也意味着租赁纠纷中的法律成本风险将更加明确。
3）SB 690 还涉及商业与专业监管层面的调整，包括允许在同一控股或管理体系下的经纪或金融机构，从业人员可以同时注册在多个关联实体名下，以适应集团化、跨实体运营的现实需要。此外，法案也为住宅房地产评估师建立了新的培训和认证通道。
整体来看，参议院第690号法案并非一部高调的“政治型”立法，却是一部深刻影响日常交易规则的技术性法律。它没有改变市场的基本供需，却改变了交易的表达方式——让费用更透明，让责任更清晰，也让买卖双方在谈判桌上拥有更多可讨论、可选择的空间。