作者：David Slade
数据显示，在疫情期间大幅上涨后，**查尔斯顿**以及南卡罗来纳州（South Carolina）其他主要城市的租金自2022年以来基本持平。随着居民平均收入增长速度快于租金，公寓住房在相对意义上变得更“可负担”。
尽管如此，南卡全州的租金水平仍比2020年初高出约30%，只是负担压力正在缓慢缓解。
问题并不在于租金是否下降——在南卡大多数城市，租金并没有明显回落——而在于过去两年租金涨幅趋于平稳，而整体收入持续上升。个人感受差异很大，但从经济学角度看，只要收入涨得比房租快，房租占收入的比例就会下降。
通常认为，住房支出不应超过税前收入的30%，才算“可负担”。
南卡大学研究经济学家约瑟夫·冯·内森（Joseph Von Nessen）表示：“我们会看到房租大幅下跌吗？不会。”
他指出，如果房租真的大幅下降，往往意味着发生了严重经济衰退，而那反而不是好事。
“住房可负担性的关键在于住房供应是否充足。”他说。
近年来，可负担出租房短缺已成为企业和地方政府面临的紧迫问题。大型雇主、学区、商业团体以及南卡部分城市，都在寻求增加租金可控住房的办法。
2025年租金整体趋稳，但仍处于高位
根据 Apartment List 的最新数据，2025年截至11月，南卡全州租金总体保持稳定。在南卡最大的几座城市中，租金年涨幅在 0%至2% 之间，低于通胀水平。
Apartment List 首席经济学家克里斯·萨尔维亚蒂（Chris Salviati）表示：“过去几年，价格基本持平，甚至略有回落。”
他说：“对南卡部分地区的租客来说，这两年可能算是喘口气的时期。但从2020年到2022年上半年，租金涨幅几乎‘直冲云霄’。”
导致住房可负担性危机的大部分剧烈涨幅，发生在疫情期间的2021年和2022年。
以查尔斯顿为例：
- 2021年租金中位数上涨21%
- 2022年再涨8%
- 此后每年涨幅均未超过 1%
总体来看，自2020年以来，南卡租金累计上涨30%，明显高于全美平均涨幅19%。
哪些城市涨得最多？
在南卡主要城镇中，芒特普莱森特的租金涨幅最大。
这座约10万人口的郊区城镇本就生活成本高昂——房屋成交中位价已超过100万美元。此外，当地曾在长达7年的时间内禁止新建公寓、共管公寓和联排住宅，这一限制直到2024年底才结束。
萨尔维亚蒂表示，芒特普莱森特租金异常上涨的原因很复杂，但核心逻辑并不陌生：
“在需求旺盛的地区，如果住房新增供应跟不上需求增长，价格上涨几乎是必然的。住房供应不足与高房价之间的关系，早已有充分研究证明。”
2020年初至2025年11月，南卡主要城市租金中位数涨幅
- 查尔斯顿：34%
- 哥伦比亚（Columbia）：36%
- 格林维尔（Greenville）：24%
- 芒特普莱森特：40%
- 北查尔斯顿（North Charleston）：35%
- 罗克希尔（Rock Hill）：34%
仅在2025年这一年，南卡大城市普遍没有出现大幅上涨：
- 查尔斯顿：上涨 0.8%
- 芒特普莱森特：上涨 1.9%
在格林维尔，Apartment List 甚至显示平均租金略有下降。
不同平台数据为何存在差异？
另一家平台 Apartments.com 引用 CoStar Group 的市场趋势报告称，2025年查尔斯顿租金仅上涨0.6%。
该平台估算查尔斯顿平均租金为1789美元，比全国平均高出 157美元；而 Apartment List 给出的中位数租金为1625美元（即一半房源高于该数，一半低于该数）。
专家指出，这类差异主要源于：
- 数据来源不同
- 调查样本不同
多数商业租赁网站更侧重大型、新建公寓，对小型出租楼和独栋住宅租赁掌握相对有限。
买房市场变化，也在影响租房市场
商业地产研究机构 Yardi Matrix 在11月发布的全国报告指出：
“随着就业增长放缓、消费者信心减弱，多户型住宅的租金和需求都在承压。”
“在供应充足的市场，租金增长乏力已持续两年，而这种疲软正在更大范围内蔓延。”
冯·内森补充说，买房市场的变化同样会反作用于租赁市场。
他说：“过去几年，我们正从明显的卖方市场，逐步转向更加平衡的市场。当购房可负担性发生变化、更多人选择买房时，租赁市场自然也会受到影响。”